Défiscalisation

L'acquisition de biens agricoles en réméré permet de bénéficier d'avantages fiscaux importants.

Dans le cadre des demandes qui nous sont faites, tant par les vendeurs que les investisseurs, nous avons été amenés à établir des partenariats avec les SAFER, Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural, pour aboutir au maintien des exploitants sur leurs terres en faisant intervenir, de manière concertée, des investisseurs particuliers. Diverses SAFER et associations d'agriculteurs nous sollicitent aujourd'hui.

La difficulté d'accéder à ce type de placement

La Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) dispose d'un droit de préemption sur les terres agricoles. Cela signifie que lorsqu'une vente est finalisée devant le notaire, ce dernier en informe la SAFER qui dispose alors de deux mois pour, si elle le souhaite, faire annuler la vente au profit d'un agriculteur local. Il est dès lors extrêmement difficile de mettre la main sur des terres agricoles à moins d'être soi-même un exploitant agricole, ou d'avoir au minimum un projet de ferme auberge.

Notre rôle

Dans le cadre de nombreuses missions qui nous ont été confiées, nous avons été amenés à négocier des ventes à réméré de biens agricoles auprès des Tribunaux de Grande Instance concernés, des mandataires en charges des dossiers et, bien sûr, auprès des agriculteurs et des SAFER dont ils dépendent. Aujourd'hui, nous sommes sollicités par diverses SAFER et associations d'agriculteurs, désireux de permettre à des investisseurs particuliers de financer, dans un cadre concerté, des biens agricoles.

Nous avons acquis une connaissance poussée de la problématique de ces dossiers et des moyens à mettre en œuvre pour leur apporter une solution. Nous vous proposons désormais d'accéder à ce type de placement, solidaire, mais néanmoins très rentable, et assorti de garanties très solides. Le problème de la revente des biens ne se pose par ailleurs jamais puisque cette éventualité est solutionnée dès le départ en accord avec la SAFER et l'exploitant. Il y a en permanence une très forte demande pour le rachat des terres, soit par des propriétaires agricoles établis, soit par des agriculteurs en recherche d'implantation.

Placement sûr et de qualité

Comme le placement forestier, le placement en terres agricoles représente l'achat d'un terrain, souvent sans bâtiments, permettant de cultiver. Un type de placement beaucoup plus fermé aux particuliers de par l'existence d'un droit de préemption bien ancré en France et qui limite de fait les transactions.

  • Le prix de la terre agricole dépend de la situation géographique, du type et de la qualité de la culture ainsi que la proximité d'une agglomération. Mais les cours sont en hausse régulière depuis de nombreuses années tandis que la demande s'accroît.
  • Les terres agricoles sont considérées comme des placements sûrs. Miser sur des terres agricoles est un placement qui profite d'un contexte de forte demande et d'une raréfaction des biens. Par ailleurs les prix des denrées poursuivent une tendance haussière qui pourrait à terme être accentuée par la croissance démographique mondiale. En Europe et aux États-Unis, les ventes de terres agricoles se faisant rares certains fonds d'investissement s'orientent désormais vers d'autres contrées comme l'Afrique ou l'Amérique Latine.
  • Le plus du réméré agricole est que, la demande étant très forte, si le bien ne peut pas être racheté par le vendeur initial, la revente se fait d'office à d'autres propriétaires agricoles sur la base de prix supérieurs à l'achat, préétablis en accord avec la SAFER. La question ne se posera jamais de devoir expulser quelqu'un ou chercher un acquéreur.

Avantages fiscaux

  • Pour l'investissement en direct : exonération totale d'ISF si le bail agricole a une durée minimale de 18 ans et que les terres sont louées à un membre de sa famille. Si les terres sont louées à un tiers, ce qui sera le cas le plus souvent, l'exonération d'ISF sera de 75% de la valeur des biens jusqu'à 101897€ et de 50% au-delà.
  • Pour l'investissement indirect (GFA ou GFV) : l'exonération sera la même que pour la location à un tiers : 75% de la valeur du bien jusqu'à 101897€ et 50% au-delà. Vous devez toutefois conserver vos parts au moins 2 ans pour bénéficier de l'exonération. Elle ne sera effective qu'à partir de la troisième année. De plus, pour bénéficier de l'exonération, vérifiez bien que le GFA ou GFV a bien signé un bail rural d'au moins 18 ans avec un exploitant. C'est également une condition pour la réduction d'ISF comme pour un investissement en direct.

Ainsi votre investissement se verra faiblement taxé au titre de l'ISF. Ce type d'investissement vous permet de baisser votre patrimoine taxable. Il est à noter que vous pouvez cumuler des parts de GFA ou GFV et des biens ruraux en direct. Les exonérations se cumulent.

Les investissements agricoles présentent également des avantages en termes de succession. Ils présentent un abattement sur les droit de mutation de 75% jusqu'à 101897€ et 50% au-delà. Vos héritiers s'engagent par contre à conserver les biens au moins 5 ans.

Les investissements agricoles vous permettent donc un double gain : une baisse de votre ISF et la possibilité de transmettre à vos héritiers à moindre frais du patrimoine terrien.

Ce que vous rapporte cet investissement en plus des avantages fiscaux

  • En premier lieu le montant du fermage, généralement compris entre 3% et 5%, est fixé chaque année par arrêté préfectoral.
  • En second lieu, dans le cadre de l'option de rachat (réméré) incluse dans l'acte authentique, une marge de sortie qui sera calculée en complément du fermage pour aboutir à la rentabilité finale pouvant aller jusqu'à 8% à 10% par an.