Placement " Père de Famille " très sécurisé.

  • Référence dossier : 86270
  • Type de bien : Terrain
  • Surface terrain : 1000000 m2
  • Valeur estimée : 700 000 €
  • Montant à investir : 590 000 €
  • Rendement : 6 %

RECHERCHE d’un investisseur pour 100 ha de terres agricoles dans la région de Châtellerault
PROJET : 100 ha vendu au prix préférentiel de 5000 euro/ha (hors frais et commissions) pour permettre l’installation d’un jeune agriculteur (c’est une situation particulière, les terres valant 7 à 8000 euro/l’ha dans cette région).
Le jeune agriculteur achète et finance la maison, les bâtiments agricoles et 10ha de bois. La banque ne lui finance pas le foncier, soit les 100 hectares.
C’est une installation auprès de son père, exploitant déjà 250 ha, celui-ci propose sa caution personnelle pour le paiement du fermage.
Le CANDIDAT à l’installation :
35 ans, fils d’exploitant, formation agricole, travaillant chez son père.
Après l’installation, il va continuer de travailler avec son père et ainsi bénéficier en partie de l’équipement en matériel.
Sont à la charge du fermier, les frais du bail Notarié (environ 5000 euro), les frais de courtage de recherche d’investisseur.
LE BAIL RURAL :
Suivant l’arrêté préfectoral de 2016 régissant le montant du fermage, les terres de la région sont classées en 3ème groupe et le fermage ne peut dépasser 104 euro/ha.
Un Bail Cessible de 18 ans serait judicieux, en effet la loi agricole de 2006 prévoit que dans le cas du bail cessible, le montant du fermage peut être augmenté de 50 %.
Soit 104 euro/ha + 50 % = 156 euro/ha.
Montant annuel du fermage 15 600 euro.
Rentabilité annuelle 2,66 %
Le RACHAT a 5 ans :
Le fermier propose de racheter le bien au bout de 5 ans et propose à l’investisseur une marge de sortie de 3% l’an, portant ainsi la rentabilité de l’opération a 5,66 %.
5 ans c’est un délai raisonnable permettant au fermier de se faire une trésorerie pour réaliser l’investissement.
5 ans, c’est aussi un délai permettant à l’investisseur de bénéficier des avantages fiscaux des baux à long terme :
•    Sortie du bien de l’assiette de l’ISF.
•    Droit réduit des droits de succession après 3 ans de location.
La résiliation du bail au cas où le fermier ne peut racheter au bout de 5 ans :
Le droit du fermage est très encadré et est une difficulté pour trouver un investisseur.
Le fermier peut demander la résiliation amiable anticipée au bout de 5 ans au cas où il ne peut pas acheter. En effet, le droit des baux ruraux ne permet pas d’organiser la résiliation du bail avant sa son terme. Cependant le fermier peut demander sa résiliation après sa réalisation et au plus tard 18 mois avant la date à laquelle il souhaite mettre un terme au bail. Ainsi nous tombons sous le droit des contrats. Donc le fermier signera, en même temps que le bail, une demande de résiliation anticipée du bail a 5 ans au cas où il ne pourrait pas acheter.
Ceci sécurisera l’investisseur, s’il le souhaite, pour ne pas être engagé sur 18 ans et pouvoir revendre les terres libres à leur prix maximum.
Nous nous occupons de toutes les démarches, notamment avec la SAFER.